Ипотека в России доступна далеко не всем, признался гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко. «Даже если мы опустим процентную ставку до нуля, 40% все равно будут неспособны взять ипотеку», — приводит «Интерфакс» слова Мутко на совещании по вопросам повышения доступности жилья.
Мы не стали допускать фантастические варианты и ставку 0%, а посчитали, какой доход необходим ипотечному заемщику при нынешних ипотечных ставках.
Платеж по ипотеке «Комфортный»
Комфортным считается платеж по ипотеке в размере около 30% ежемесячного дохода. Кто-то может отдавать и больше, а кто-то — наоборот, меньше: например, семьи с детьми, у которых среднедушевой доход ниже. Но возьмем золотой стандарт — 30% зарплаты.
Правило осознанной ипотеки «30/30/3» гласит, что комфортным является такой платеж, который отнимает от зарплаты не более 30%. Первоначальный взнос составляет 30%. А покупаемая квартира должна стоить не больше трех годовых доходов заемщика. В этом случае можно говорить о комфортной необременительной ипотеке.
По данным Циан.Аналитики, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке российских городов-миллионников (сюда включены Московская и Ленинградская области) сегодня 147 тыс. рублей, на вторичном — 130 тыс. Предположим, человек не имеет семьи и покупает небольшое жилье для себя. Средняя цена «однушки» 38 кв. м с учетом средней цены «квадрата» получается 5,6 млн на «первичке» и 4,9 млн рублей — на «вторичке».
Заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите решения от 10 банков онлайн без посещения отделений
Теперь о доходах. По данным Росстата, средняя зарплата в России перевалила за 70 тыс. рублей. Уже в июне 2023 года она составила 76,6 тыс. рублей, что на 14,1% больше, чем год назад. Но это среднемесячная начисленная зарплата — из нее еще нужно вычесть налог.
Подсчитаем ежемесячный взнос по ипотеке. В этом поможет ипотечный калькулятор Циан. При покупке квартиры в новостройке (первоначальный взнос 20%, ставка 7,3% и максимальном срок кредитования 20 лет) ежемесячный взнос составит 36 тыс. рублей.
На вторичном рынке ставки выше: при ставке 13,7% ежемесячный взнос будет 48 тыс. рублей. Выходит, чтобы купить квартиру на «первичке» и выплачивать ипотеку с комфортным платежом, надо зарабатывать 120 тыс. рублей в месяц. А чтобы купить на «вторичке» — 160 тыс. рублей в месяц. Это намного больше, чем средняя зарплата по стране.
Если поделить всех работающих людей на 10 равных групп, у них окажутся совершенно разные зарплаты.
Так, по подсчетам Росстата, 10% работников с самой низкой зарплатой получают в месяц в среднем чуть больше 18 тыс. рублей, а 10% работающих людей с самой высокой зарплатой — в среднем 238 тыс. рублей.
Та 10%-ная группа россиян, которая зарабатывает чуть меньше, чем группа с самыми высокими доходами, получает в среднем 109 тыс. рублей в месяц: этого уже не хватает, чтобы комфортно выплачивать ипотеку за среднюю «однушку» в городе-миллионнике — ни на первичном, ни на вторичном рынке.
Если очень грубо округлить, получается, что комфортно выплачивать ипотеку за «однушку» в крупном городе под силу лишь каждому десятому жителю страны.
Платеж по ипотеке «Трудный»
Но есть и другой способ подсчета допустимого ежемесячного взноса, который определяет минимально комфортный уровень платежа. Его использует, например, ЦБ РФ при прогнозировании рынка ипотеки. Согласно ему, домохозяйство может отдавать в счет выплат до 50% ежемесячного дохода. Такая ипотека — буквально «на грани», потому что резко снижает уровень жизни заемщика.
Давайте посчитаем, сколько россиян, затянув пояса, могут купить в ипотеку среднюю «однушку» в большом городе.
В нашем примере для покупки квартиры в новостройке нужно получать 72 тыс. в месяц, для покупки на вторичном рынке — 96 тыс. рублей. Половина этой суммы будет уходить на ипотеку.
Распределение по 10-процентным группам показывает, что и последняя (с самыми высокими доходами), и предпоследняя группы смогут выплачивать такой кредит, а это уже 20% работающих россиян. Смотрим третью с конца децильную группу: здесь средняя зарплата, по данным Росстата, 83 тыс. рублей.
Выходит, если округлить до десятков, среднюю «однушку» в большом городе в новостройке может купить около 30% россиян, а на вторичном рынке — только 20%, то есть каждый пятый. При этом отдавать придется половину зарплаты каждый месяц.
Платеж по ипотеке «На пределе»
Перед выдачей ипотеки банки оценивают вероятность дефолта заемщика. Обычно критической отметкой является выплата по ипотеке в размере 60% дохода. Это коэффициент DTI, или ПДН — предельная долговая нагрузка.
В нашем примере доход заемщика должен быть как минимум 60 тыс. рублей для покупки строящейся квартиры и 80 тыс. — для покупки квартиры на вторичном рынке. В первом случае у него останется на жизнь 24 тыс. в месяц, во втором — 32 тыс. рублей. Действительно на пределе.
Если учитывать данные Росстата, то квартиру в новостройке могут купить аж 40% россиян: в четвертой с конца децильной группе средняя зарплата — 68 тыс. рублей. А вот на «вторичке» — только 30% россиян, потому что нужная сумма появляется только в третьей группе с конца (в среднем эти 10% россиян получают в месяц 83 тыс. рублей).
Средняя зарплата и ежемесячный платеж в столицах и регионах
Что касается конкретных городов и регионов, то мы можем оценивать лишь отношение ежемесячного ипотечного платежа к средней зарплате, поскольку разбивки по 10%-ным группам в регионах за 2023 год пока нет.
В Москве средняя номинальная начисленная зарплата составила в июне 139 тыс. рублей, после вычета налога — 121 тыс. рублей. Средняя стоимость «однушки» — 11,7 млн рублей. Даже если покупать на первичном рынке (есть шанс воспользоваться льготной ипотекой: ставка 7,3%, ежемесячный платеж ниже), при 20%-ном первоначальном взносе и сроке кредитования 20 лет ежемесячный взнос будет больше 74 тыс. рублей. Это 61% средней зарплаты — формально банки не должны одобрять такой кредит.
А что в Санкт-Петербурге? Здесь средняя номинальная начисленная зарплата 101 тыс., после вычета налога — почти 88 тыс. рублей. Средняя цена «однушки» — 7,7 млн рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке на первичном рынке — 49 тыс. рублей. Это 56% средней зарплаты, банк должен одобрить ипотеку. Но на жизнь будет оставаться 39 тыс. рублей в месяц.
Новосибирская область. Средняя зарплата здесь 65 тыс. рублей, 57 тыс. после вычета налога. А «однушка» в Новосибирске стоит 4,4 млн. Ежемесячный взнос на «первичке» — 28 тыс. рублей. Это почти 49% средней зарплаты, кредит вполне возможен, хотя на жизнь останется всего 29 тыс. рублей.
И еще несколько регионов РФ.
Регион | Средняя з/п после вычета налога, тыс. рублей | Средняя цена «однушки» в крупнейшем городе региона, млн рублей | Ежемесячный взнос по ипотеке (новостройка, ставка 7,3%, первоначальный взнос 20%, срок 20 лет), тыс. рублей | Ежемесячная выплата по ипотеке, % от дохода |
Челябинская область | 54 | 3,09 | 20 | 37% |
Воронежская область | 50 | 3,45 | 22 | 44% |
Свердловская область | 58 | 4,37 | 28 | 48% |
Республика Татарстан | 54 | 5,73 | 36 | 67% |
По данным Росстата и Циан.Журнала
Вывод
Ипотека в России доступна далеко не всем. Есть регионы, где при одинаковой средней зарплате (Челябинская область и Татарстан) стоимость жилья различается почти вдвое, а доступность ипотеки — высокая в первом случае и очень низкая во втором.
Для примера мы брали ипотеку на первичном рынке, поскольку ипотечные ставки на вторичном рынке стали практически заградительными для заемщиков. Например, в Казани выплата по ипотеке на «однушку» на вторичном рынке оказалась 56 тыс. рублей — это на 2 тыс. рублей больше, чем средняя зарплата по региону.
Редакция благодарит за помощь при подготовке материала Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, и Михаила Кочерова, заместителя директора бизнес-юнита Циан.Ипотека
