Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
КоммерческаяПартнерские проекты

Куда вложить деньги: выбираем премиальный офис в деловом районе

партнерский материал26 сентября 2023 1 995
2023-09-29T17:09:53.396640+00:00
Куда вложить деньги: выбираем премиальный офис в деловом районе
В 2023 году офисная недвижимость остается надежным инструментом для сбережения капитала, понятным и привычным для инвесторов. Главное — найти ликвидные лоты, которые стабильно приносят прибыль и которые при необходимости можно выгодно перепродать. Как это сделать, разбираемся с экспертом.

erid: LjN8KPwL4

Ситуация на офисном рынке сложилась интересная. С одной стороны, растет доля свободных площадей. Средний показатель по Москве превышает 10%. В одних объектах он больше, в других — меньше. С другой — в некоторых сегментах, наоборот, дефицит предложения, и лоты по мере появления быстро уходят.

Аналитики единодушны в том, что на пике популярности сейчас — офисы премиум-класса в местах с хорошей транспортной доступностью.

«Инвестиции в офисную недвижимость остаются одним из способов получения дохода за счет аренды и при перепродаже. Особенно если приобретать офисы на этапе строительства, когда цена на 40–50% ниже, чем после ввода в эксплуатацию. При этом, как и в любом другом виде инвестиций, ключевым фактором успеха является правильный выбор объекта».

Мария Зимина,партнер консалтинговой компании NF Group

Внимание на район

Для административно-деловых зданий критически важно не столько ультрацентровое расположение, сколько близость к метро. И конечно, сопутствующая инфраструктура места. Она генерирует трафик целевой аудитории и востребована самими резидентами.

Взять, к примеру, район метро «Савёловская». Здесь на пересечении Третьего транспортного кольца и ул. Бутырской, в 30 м от метро, девелопер «Sminex-Интеко» строит клубный деловой центр TWIST. В нем достаточно объектов, которые закрывают бытовые потребности резидентов: салоны красоты, магазины, кофейня, столовая. Большинству людей все равно, где решать повседневные вопросы, — рядом с домом или рядом с работой. Главное — чтобы эта возможность в принципе была.

Район востребован среди покупателей квартир, застройка плотная. Соответственно, и коммерческая недвижимость пользуется спросом. Значительную часть вакансии в местных деловых центрах закрывают резиденты, которые работают рядом с домом, чтобы сэкономить время на поездках по городу. Но основная категория арендаторов и покупателей — те, кто намерен развивать бизнес в популярной локации не просто рядом с метро, но и в сердце транспортного хаба, которым как раз является «Савёловская».

Кстати, из всех строящихся премиальных деловых центров — как в Бутырском районе, так и по всей Москве, ближе всего к метро расположен именно TWIST. Отсюда до станции МЦД «Савёловская» всего 170 м. На таком же расстоянии расположен и Савеловский вокзал.

Автомобилистам тоже удобно добираться: объект строится на пересечении Третьего транспортного кольца и Бутырской улицы. На оба направления ТТК есть удобные въезды и выезды. О том, где оставлять машину, думать не придется. В TWIST предусмотрен подземный паркинг, где будут в том числе зарядные станции для электромобилей. Благодаря исключительной транспортной доступности посетителям легко найти клиентский офис или магазин, а сотрудникам удобно добираться до работы.

«Важным аспектом является развитая инфраструктура района. В шаговой доступности есть ретейл, кафе, рестораны и другие объекты. Это не только удобно для будущих резидентов, но и привлекает дополнительный трафик, увеличивая тем самым коммерческую привлекательность объекта.

В настоящее время здесь активно строятся другие деловые центры, что, безусловно, усилит конкуренцию в деловом районе. Однако уникальное местоположение и развитая инфраструктура делают TWIST одним из наиболее привлекательных объектов на рынке», — рассказывает Мария Зимина.

Архитектура с wow-эффектом

Рынок столицы насыщен типовыми офисами. Они востребованы, в этом сегменте в 2023 году спрос на них выровнялся. Но чтобы инвестиции приносили максимально быструю отдачу, следует использовать старый проверенный прием. В двух словах он звучит так: надо выделяться.

Узнаваемые объекты с необычными архитектурными решениями цепляют не только гостей столицы и любителей сделать селфи. Они привлекают внимание арендаторов и при прочих равных условиях с конкурентами заполняются быстрее. 

Покупатели помещений тоже будут интересоваться ими активнее. Людям свойственно окружать себя красотой. Уже доказано, что в приятном пространстве они работают охотнее, с большей самоотдачей. Внешний вид здания играет не последнюю роль, заряжая отличным настроением еще на подъезде к нему.

TWIST станет архитектурной доминантой района. За оригинальный экстерьер жюри в 2023 году присудило деловому центру победу в «Архитектурной премии Москвы». Номинация — «Лучшее архитектурно-градостроительное решение многофункционального объекта». Проект обошел восемь номинантов. Премию архитекторам вручал мэр Москвы Сергей Собянин.

«Очень интересный проект офисного центра, разработанный бюро ADM. Фасадные решения представляют собой неповторимый, деликатно размещенный объем с выразительной пластикой. Формообразование за счет поворота каждого последующего этажа позволяет увеличить поэтажную площадь и создает отличные видовые характеристики», — отметил на вручении премии главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.

Закрученный по спирали фасад символизирует вихрь городского ритма. По форме здание напоминает перевернутую пирамиду — расширяется снизу вверх. Это позволяет на компактном земельном участке увеличить площадь и наполнить TWIST всей необходимой инфраструктурой. Каждый следующий уровень спирали повернут на 3° относительно предыдущего. В результате последний, девятый этаж по метражу вдвое больше второго, который лежит в основании пирамиды. В темноте верхние этажи будут казаться парящими в воздухе — за счет вечерней подсветки.

Вау-эффект был бы неполным без интересных фасадных решений. При этом разработчики проекта старались добиться максимальной инсоляции и обеспечить резидентам захватывающие виды на город. Наряду с пирамидальной формой здания обе задачи выполняет моллированное, или закругленное остекление.

Радиусное стекло сглаживает углы, делает архитектуру динамичной, а здание — заметным на фоне окружения. Футуристичности образу TWIST добавляет скрытая вечерняя подсветка, благодаря которой возникает эффект парящих этажей. 

Кроме того, панорамное моллированное остекление дает больше света для комфортной работы резидентов и визуально расширяет границы офисного пространства. В итоге получается красивый, заметный издалека и функциональный деловой центр.

Необычные форматы

Моллированное остекление — не только для эстетичного вида снаружи, оно делает более комфортными рабочие места. В помещения лучше проникает естественный свет, так как этот материал обладает повышенной прозрачностью. Остекление в пол увеличивает инсоляцию и открывает панорамные виды. С верхних этажей они будут особенно атмосферными.

В целом премиальный уровень комфорта вызывает повышенный интерес у потенциальных резидентов. Для компаний, которые покупают помещение под себя, такой офис выполняет и представительскую функцию, и является частью HR-бренда. Для тех, кто намерен сдавать или перепродавать свой лот, — это еще один способ выделиться на фоне других деловых пространств и повысить спрос. TWIST идеален для клиентских офисов — сюда можно приглашать партнеров и клиентов.

В TWIST на 19 тыс. кв. м разместится 42 офиса. Здесь можно выбрать помещения с собственными открытыми террасами, санузлами и кухнями. У работников будет приватное пространство для встреч и отдыха на свежем воздухе. А кухни удобны, так как позволяют приготовить чай, пообедать и пообщаться с коллегами в перерыве.

Офисы сдаются со свободной планировкой, чтобы их можно было обустроить под свои задачи. Небольшому бизнесу подойдут помещения от 59 кв. м. Крупные компании могут купить или арендовать пространства от 947 «квадратов», и тогда не придется размещать отделы на разных этажах или даже по разным адресам. Офис как единое целое — одна из главных составляющих слаженной работы команды.

На первых трех этажах разместятся коммерческие помещения. Всего будет 19 помещений площадью от 16 кв. м: рестораны с террасами, кофейня, продуктовый магазин, столовая, магазины. Резиденты и гости TWIST найдут здесь для себя всё нужное. Дополнительный трафик обеспечит близость к метро и крупным магистралям. Этот фактор станет залогом высокой посещаемости объектов ритейла, а значит — и успешного бизнеса.

На открытой части стилобата будет благоустроенная зона для сотрудников и их гостей. На свежем воздухе среди зеленых растений можно работать, проводить переговоры с клиентами, отдыхать.

Еще одно рекреационное пространство появится на крыше здания. Здесь предусмотрена видовая терраса. Будет особенно приятно работать или пить кофе, любуясь городом с высоты девятого этажа.

Когда на работе легко дышать

Офисы с устаревшей или недостаточно развитой инженерной инфраструктурой будут простаивать и при продаже, и при сдаче в аренду. Да и сотрудникам в них работать некомфортно.

К стандартному набору систем — интернет, отопление, электричество и т. д. — должны прилагаться инженерные и IT-новшества. Они — еще один «кирпичик» в ликвидность объекта.

«Sminex-Интеко» установит в TWIST беспрецедентно мощную систему приточно-вытяжной вентиляции. Благодаря ей внутрь будет поступать на 30% больше чистого и свежего воздуха, чем во многие другие офисы столицы — 80 куб. м/ч на одного человека. Воздух проходит двойную фильтрацию: сначала грубую, затем тонкую.

Всё это создает здоровую среду, которая благоприятно влияет на самочувствие людей и производительность их труда. Кроме того, мощная система вентиляции позволяет разместить большее количество рабочих мест, чем при стандартных показателях воздухообмена.

В деловом центре TWIST предусмотрены и другие технологичные системы:

  • центральное кондиционирование с оборудованием от производителей с мировым именем;
  • видеоконтроль на этажах и в общественных зонах;
  • несколько провайдеров связи;
  • двухступенчатая система очистки воды;
  • скоростные бесшумные лифты (время ожидания не превышает 40 секунд).

Поскольку деловой центр предназначен для клиентских офисов, в нем организована дружелюбная система безопасности — клиенты смогут сразу пройти к нужному офису без сложной пропускной системы. 

Доступ непосредственно в офис — по QR-коду, который смогут создавать его резиденты. Сами сотрудники смогут войти с помощью Face ID или BLE, то есть авторизованного подключения по Bluetooth.

Как снизить нагрузку на бюджет

Помимо привлекательной цены покупателям строящегося объекта доступна еще одна опция: рассрочка от девелопера. Проценты по ней — а значит, и переплата, ниже, чем по ипотеке. Так, на офисы и помещения под ретейл в деловом центре TWIST она действует до окончания строительства, то есть до IV квартала 2025 года. Первоначальный взнос — минимум 10%. График платежей составляется индивидуально — раз в месяц или раз в квартал. При досрочном погашении девелопер сделает перерасчет стоимости.

Если понадобится перепродать помещение, это можно будет сделать до ввода здания в эксплуатацию по переуступке прав требований.

Таким образом, наиболее выгодны инвестиции в помещения, расположенные в топовых локациях, необычных по архитектуре зданиях, с интересными интерьерами, насыщенной инфраструктурой и продвинутыми инженерными решениями.

Для бизнесов, приобретающих помещения под себя по разумной цене, такой выбор поможет сохранить высокий уровень HR-бренда и подчеркнуть статус компании.

Реклама. ООО «БАЗАЛЬТ», ОГРН: 1067746756989, юр. адрес: 119017, Москва, Кадашёвская наб., 6/1/2, стр. 1, эт. 5, комн. 7 (часть)

Подписывайтесь на Циан CRE в Telegram

#коммерческая недвижимость#инвестиции#партнерский проект#офис
коммерческая недвижимостьинвестициипартнерский проектофис
Сейчас обсуждают
Аноним
3 декабря 2023
редакцияeditorial@cian.ru